Thứ Sáu, 28 tháng 2, 2014

Tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh




  Phương pháp so sánh
(Ký hiệu: TĐGVN 07)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC
 ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

QUY ĐỊNH CHUNG
01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.

02 - Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải tuân thủ những qui định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.
         Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm  tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.
03 - Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:
 Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
          Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh  về giá trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.
          Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.
          NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
04 - Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
           05 -  Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.  
     06 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.  
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh  theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
          Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
07 - Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản (xem phụ lục số 1 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này).   
          08 - Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
          a) Thời gian thu thập thông tin:
          - Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.
          - Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
          Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
b) Điều kiện thu thập thông tin:
     Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
          Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể  thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….
     Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
     Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. 
      Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. 
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
09- Phân tích thông tin:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
-   Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
-   Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).
          10 - Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh.
-   Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;
- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;
- Bệnh viện: giá/giường bệnh;
- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;
          - Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;
-         v v…
b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
          c) Nguyên tắc điều chỉnh:
          - Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
          - Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sảnso sánh (trừ).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
          d) Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).
          + Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.
          - Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản);  năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).       
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
Ví dụ về phân tích thông tin (mục 09) và phương thức điều chỉnh  xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này.
          đ) Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
          e) Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

TT
Yếu tố so sánh
Tài sản
 thẩm định giá
Tài sản
so sánh 1
Tài sản
so sánh 2
Tài sản
so sánh 3
A
Giá bán
Chưa biết
Đã biết
Đã biết
Đã biết
B
Tổng diện tích




C
Giá bán/m2
Chưa biết



D
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh




D1
Yếu tố so sánh 1




Tỷ lệ




Tỷ lệ điều chỉnh




Mức điều chỉnh




Giá sau điều chỉnh




D2
Yếu tố so sánh 2




Tỷ lệ




Tỷ lệ điều chỉnh




Mức điều chỉnh




Giá sau điều chỉnh




D3
Yếu tố so sánh 3




Tỷ lệ




Tỷ lệ điều chỉnh




Mức điều chỉnh





D4
Yếu tố so sánh 4




Tỷ lệ




Tỷ lệ điều chỉnh




Mức điều chỉnh





D5
Yếu tố so sánh 5




Tỷ lệ




Tỷ lệ điều chỉnh




Mức điều chỉnh




D6

Yếu tố so sánh 5




Tỷ lệ




Tỷ lệ điều chỉnh




Mức điều chỉnh





….
…….
…….
…….
……
E
Mức giá
chỉ dẫn/m2




G
Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản





H
Thống nhất mức giá chỉ dẫn



Số lần điều chỉnh



Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)



Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)



11- Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên)  không quá 10%.
 Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).
- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.
- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tài sản xem phụ lục số 03 kèm theo tiêu chuẩn này.







Phụ lục số 01

Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, điều chỉnh (nếu có chênh lệch) đối với một số loại hình tài sản
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)
(Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07)
1. Bất động sản:
1.1 Nhà ở dân cư: 
a) Tình trạng pháp lý (quyền tài sản)
  Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh.
     Ví dụ 1:
Cần thẩm định giá quyền sở hữu của một cửa hàng (có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Tài sản so sánh là một cửa hàng khác đang cho thuê với thời hạn 7 năm, thời hạn thuê còn lại 4 năm. Giá thuê theo hợp đồng là 40 triệu/năm, giá thuê theo thị trường hiện tại là 50 triệu/năm. Tỷ suất chiết khấu là 10%.
Lời giải:
Mức điều chỉnh là chênh lệch của quyền sở hữu và quyền cho thuê của tài sản so sánh
- Giá trị của quyền sở hữu:  50 triệu / 10% = 500 triệu
- Giá trị của quyền cho thuê:
     Hiện giá tiền thuê của 4 năm còn lại theo hợp đồng thuê:
              40 tr x ∑(1+10%)- 4 = 40 tr x 3,1698 = 126,79 tr. đ
     Giá trị sở hữu sau khi kết thúc hợp đồng thuê:
              (50 tr / 10%) x (1+10%)- 4 = 500 tr x 0,6830 = 341,50 tr. đ
     Tổng giá trị của quyền cho thuê là: 126,79 tr + 341,50 tr = 468,29 tr đ
- Mức điều chỉnh cho yếu tố quyền sở hữu là: 500 tr – 468,29 tr = 31,71 trđ
          Ví dụ 2:
          Một tài sản so sánh (là đất ở đô thị) có diện tích 50m2 được bán với giá 500.000.000 đồng. Thửa đất này sử dụng ổn định từ năm 1994 và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm thẩm định giá, giá những thửa đất lân cận đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh là 20.000.000 đồng/m2.
          Lời giải:
          Theo quy định hiện hành tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì tiền sử dụng đất phải nộp là:
50m2 x 20.000.000 đ x 50% = 500.000.000 đ
          Do đó giá tài sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng 500.000.000 đ trước khi đưa vào so sánh.
             b) Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:
   - Bán trả làm nhiều lần
     + Trường hợp trả một số tiền cố định theo định kỳ
    Ví dụ: một bất động sản so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 1.000 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng năm số tiền là 65.736.850 đồng trong thời hạn 15 năm, trả vào cuối năm,giả sử lãi suất ngân hàng là 10% /năm. 
  Hệ số trả nợ vay hàng năm:
        
    Giá trị hiện tại của khoản trả góp  là:
      M = 65.736.850đ x  7,606 = 500.000.000,0 đ
   Do đó giá bất động sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố thanh toán tăng 500.000.000đ. Giá trị thực sự của BĐS này là:
        500.000.000 đ  + 1.000.000.000 đ  =  1.500.000.000.đ
- Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp
  Ví dụ: Một bất động sản so sánh được bán với giá 800.000.000 đồng, trong đó bên bán hỗ trợ cho người mua (dưới hình thức cho vay) một khoản tiền là 640.000.000 đồng với mức lãi suất 8% trong khi lãi suất trên thị trường là 10%, thời hạn của hợp đồng vay là 15 năm.
  Số tiền phải trả hàng năm theo lãi suất 8%:
640.000.000đ x 0,1168295 = 74.770.880 đ
  Cũng số tiền phải trả hàng năm này nếu quy lại thành số tiền cho vay theo lãi suất 10%, thời hạn 15 năm sẽ là:
74.770.880 đ  x  7,606  = 568.713.590 đ
Vậy giá trị thực của thương vụ bán này  là:
        (800.000.000 đ  -  640.000.000 đ )  +  568.713.590 đ  = 728,713.590 đ

c) Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất:
Ví dụ: Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 50 năm. Tại thời điểm thẩm định giá, mức giá giao dịch phổ biến là 20 tr đ/m2. Tìm mức giá đưa vào so sánh.
Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất
=
Tiền sử dụng
-
[
Tiền sử dụng
x (70 - n) x 1,2% ]

Do đó trước khi đưa vào so sánh cần điều chỉnh giá thửa đất so sánh theo tiền sử dụng đất tương ứng với thời hạn 50 năm. 
Áp dụng công thức trên, tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm như sau:

Tiền sử dụng đất
=
20.000.000,0đ 
-
[20.000.000,0đ x (70 - 50) x 1,2% ]
=
15.200.000,0đ



          Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm bằng 15.200.000đ/m2 là mức giá đưa vào so sánh.
d) Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
đ) Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua.
Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công.
e) Giá trị tài sản không phải bất động sản. 
Trong trường hợp  phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.  
g) Tình hình thị trường lúc giao dịch.
Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường. 
Ví dụ:
Giao dịch 1 – Mua vào tháng 3/2007 với giá 1,5 tỷ đồng; bán lại vào 7/2008 1,62 tỷ đồng: tăng 10,8 %, khoảng 0,68% /tháng.
        Giao dịch 2 – Mua vào tháng 4/2007 với giá 1,535 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,642 tỷ đồng: tăng 7,0%, khoảng 0,70 % /tháng.
        Giao dịch 3 – Mua vào tháng 10/2007 với giá 1,480 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,520 tỷ đồng: tăng 2,7%, khoảng 0,67% /tháng.
         Kết luận: tỷ lệ tăng giá bình quân hàng tháng: 0,68%
h) Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus…
Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
i) Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng... 
Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
          k) Qui hoạch
Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.
l) Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ).
Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
1.2 Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại
-                                 Giá bán, thuê,
-                                 Vị trí, khả năng sinh lời,
-                                 Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày),
-                                 Chiều rộng mặt tiền,
-                                 Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng,
-  Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa),
-                                 Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình, 
-                                 Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm,
-                                 Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác,
- Sự thuận tiện cho người mua hàng,
- Các yếu tố khác.
  1.3 Văn phòng
-                                 Giá thuê,
-                                Diện tích sử dụng,
-                                 Địa điểm, vị trí,
-                                Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,
-                                Hệ thống thông tin, liên lạc,
-                                Hệ thống ánh sáng,
-                                Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình, 
-                                 Cầu thang máy, lối thoát hiểm,
-                                Dịch vụ vệ sinh, môi trường,
-                                Hệ thống bảo đảm an ninh,
-                                Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu,
-                                Chất lượng quản lý,
-                                Điều kiện bán, thuê mướn,
-                                Các yếu tố khác.
1.4  Bất động sản công nghiệp
- Địa điểm, vị trí,
- Giá thuê,
- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí  hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý  nước thải,
- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa,
- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư,
- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên,
- Địa hình đất,
- Tình trạng trật tự, trị an khu vực,
- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm,
-           Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh,
- Sự sẵn có các nguồn lao động  của địa phương và các vùng lân cận,
- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô,
- Các yếu tố khác.
1.5 Trang trại
-         Đất đai, mặt nước,
-         Đặc tính pháp lý,
-         Vị trí,  
-         Địa hình (dốc, bằng phẳng),
-         Khí hậu và lượng mưa,
-         Quy mô trang trại,
-         Năng suất,
-         Hệ thống tưới, tiêu,
-         Đường vào và ra,
-         Hàng rào và cổng,
-         Đường nước và điện,
-         Nhà cửa,
-         Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại,
- Các yếu tố khác.
2. Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị…)
a) Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị.
- Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị , công suất, năng suất, khả năng gia công, kích thước vật gia công, sức chứa, mức tiêu hao nhiên liệu, …
 - Đối với phương tiện vận tải cần chú ý các thông số cơ bản: loại hình, công suất máy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghi nội thất…
 b) Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèm theo...












Phụ lục số 02

Phân tích và điều chỉnh theo yếu tố so sánh định lượng
 và yếu tố so sánh định tính
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)
(Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07)
1 . Điều chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh định lượng

Yếu tố so sánh
Tài sản thẩm định giá
Tài sản so sánh
A
Tài sản so sánh
B
Tài sản so sánh
C
Tài sản so sánh
D
Tài sản so sánh
E
Giá bán

670 tr
750 tr
565 tr
700 tr
532 tr
1. Pháp lý
Sở hữu
Sở hữu
Sở hữu
Sở hữu
Sở hữu
Sở hữu
2. Điều kiện tài chính
Thị trường
Ưu đãi
Ưu đãi
Thị trường
Thị trường
Thị trường
    Mức điều chỉnh

- 50 tr
- 50 tr



    Giá điều chỉnh

620 tr
700 tr
565 tr
700 tr
532 tr
3. Điều kiện bán
Khách quan
Khách quan
Khách quan
Khách quan
Khách quan
Khách quan
    Mức điều chỉnh






4. Điều kiện thị trường

- 3 tuần
- 1 tháng
- 1 năm
- 1 năm
- 1 năm
    Tỷ lệ điều chỉnh



+ 10%
+ 10%
+ 10%
    Mức điều chỉnh



+ 56,5


    Giá điều chỉnh

620 tr
700 tr
621,5 tr
770 tr
585,2 tr
5. Đặc điểm tài sản       5. Đặc điểm tài sản






a) Vị trí

Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng
  Mức điều chỉnh






b) Kích thước (m2)
930
930
1.110
930
1.110
930
  Mức điều chỉnh


- 80 tr

- 80 tr

c) Garage
Không
Garage 2 xe
Garage 2 xe
Garage 2 xe
Garage 2 xe
Không
  Mức điều chỉnh

- 36 tr
- 36 tr
- 36 tr
- 36 tr

 d) Tầng hầm 
Không
Không
Không
Không
   Mức điều chỉnh

+ 70 tr
+ 70 tr
+ 70 tr

+ 70 tr
Giá điều chỉnh cuối cùng
654  tr
654  tr
655,5  tr
654,0  tr
655,2 tr
Thống nhất mức giá chỉ dẫn
  - Số lần điều chỉnh

2
4
3
3
2
  - Điều chỉnh thuần

16 tr
96 tr
90,5 tr
46 tr
123,2 tr
    Tỷ lệ 

2,38%
12,8%
16,02%
6,57%
23,16%
  - Điều chỉnh gộp

156 tr
236 tr
162,5 tr
186 tr
123,2 tr
    Tỷ lệ

23,28%
31,46%
28,76 %
26,57 %
23,16%
          2 . Điều chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh theo định tính

Yếu tố so sánh
Tài sản
Tài sản so sánh
AA
Tài sản so sánh
BB
Tài sản so sánh
CC
Tài sản so sánh
DD
Tài sản so sánh
EE
Giá bán (trđ)

29.300,0
21.200,0
24.600,0
21.600,0
 24.700,0
Diện tích

349 m2
276 m2
300 m2
248 m2
314 m2
Giá bán /m2 (trđ)

84,0
 76,8
 82,0
 87,0
 78,6
1. Vị trí
Tr.Bình
Tốt hơn
Kém hơn
Trung bình
Tốt hơn
Kém hơn
Mức điều chỉnh

-
+
0
-
+
2. Giá thuê trung bình
 135,63
 137,78
 127,01
 135.63
 139,93
 123,40
Mức điều chỉnh


+


+
3. DT cho thuê /DTXD
88%
94%
93%
92%
89%
89%
Mức điều chỉnh

-
-
-


4. Tỷ lệ cho thuê
90%
87%
85%
90%
95%
90%
   Mức điều chỉnh

+
+

-

5. Tỷ lệ chi phí
Thị
trường
Thị
Trường
Thị
trường
Cao hơn
Thị
trường
Thị
trường
Mức điều chỉnh



-


6. Bãi đâu xe
Tốt
Tốt
Tốt
Tốt
Thấp hơn
Tốt
   Mức điều chỉnh




+

Tổng điều chỉnh thuần

Âm (-)
Dương (+)
Âm (-)
Âm (-)
Dương
(+)
So sánh DD                        87,0 trđ/m2            Âm (-)
So sánh AA                        84,0 trđ/m2   Âm (-)
So sánh CC                        82,0 trđ/m2           Âm (-)
So sánh EE                         78,6 trđ/m2           Dương (+)
So sánh BB                        76,8 trđ/m2          Dương (+)
Mức giá của tài sản cần thẩm định giá nằm ở khoảng giữa từ dương (+) chuyển sang âm (-) là 80,5 trđ/m2







Phụ lục số 03

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)
(Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07)
Ví dụ 1:
Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:
TT
Yếu tố so sánh
Thửa đất cần
 thẩm định giá
Thửa đất
so sánh 1
Thửa đất
so sánh 2
Thửa đất
so sánh 3
1
Giá bán
Chưa biết, cần thẩm định giá
1,1 tỷ đ
980 triệu đ
1,35 tỷ đ
2
Tổng diện tích
56m2
50m2
49 m2
60m2
3
Giá bán/m2
Chưa biết, cần thẩm định giá
22 triệuđ/m2
20 triệuđ/m2
22,5 triệu đ/m2
4
Tình trạng
pháp lý
Đã cấp sổ đỏ
Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất
Đã cấp sổ đỏ
Đã cấp sổ đỏ
5
Lợi thế kinh doanh
Mặt ngõ 10m
Mặt ngõ 10 m
Mặt ngõ 8m
Giáp 2 mặt ngõ  8 m
6
Cơ sở hạ tầng
Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to
Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt
Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt
Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt
7
Hướng
Tây
Đông
Đông Nam
Bắc
8
Cảnh quan
Nhìn ra khu
đông dân cư
Nhìn ra khu đông dân cư
Nhìn ra khu
đông dân cư
Nhìn ra công viên
9
Điều kiện thanh toán
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt làm 2 lần, 60% ngay khi mua, 40% sau đó 1 năm
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:
- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m2.
- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m  10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%.
- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.
- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.
- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%.
- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.
          Lời giải:
1/ Phân tích thông tin thu thập
- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau:
          Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11%
          Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76% 
- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76%
- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% - 110%) / 110% = 9,09%.
- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướng Đông Nam là 100% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%. Mức điều chỉnh là:
     Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26%
     Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (90% -100%) / 100% = - 10%
2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu (Market data grid)
Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh:
TT
Yếu tố so sánh
Thửa đất
cần thẩm định giá
Thửa đất
so sánh 1
Thửa đất
so sánh 2
Thửa đất
so sánh 3
A
Giá bán
Chưa biết, cần thẩm định giá
1,1 tỷ đ
980 triệu đ
1,35 tỷ đ
B
Tổng diện tích
56m2
50m2
49 m2
60 m2
C
Giá bán/m2
Chưa biết
22 triệu đ/m2
20 triệu đ/m2
22,5triệu đ/m2
D
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh




D1
Điều kiện
thanh toán
Trả ngay
Thanh toán 2 lần

Không điều chỉnh

Không điều chỉnh
Tỷ lệ điều chỉnh

- 0.07


Mức điều chỉnh

- 1,47 trđ


Giá sau điều chỉnh

 20,53 tr đ/m2


D2
Tình trạng
pháp lý
Đã cấp sổ đỏ
Chưa sổ đỏ
-          20 triệu đ/m2
22,5 triệu đ/m2
Mức điều chỉnh

+ 1 triệu đ/m2


Giá sau điều chỉnh

21,53 triệu đ/m2


D3
Vị trí (Lợi thế
kinh doanh)
Ngõ 10m
Ngõ 10m
Ngõ 8m
2 mặt ngõ 8 m
Tỷ lệ
100%
100%
90%
105%
Tỷ lệ điều chỉnh


11.11%
- 4.76%
Mức điều chỉnh


+ 2,22 tr đ
- 1,07 tr đ

D4
Cơ sở hạ tầng
Bị ngập khi mưa
Tốt
Tốt
Tốt
Tỷ lệ
100%
110%
110%
110%
Tỷ lệ điều chỉnh

- 9,09%
- 9,09%
- 9,09%
Mức điều chỉnh

- 1,92 trđ/m2
- 1,92 trđ/m2
- 1,92 trđ/m2

D5
Hướng
Tây
Đông
Đông Nam
Bắc
Tỷ lệ
90%
95%
100%
90%
Tỷ lệ điều chỉnh

- 5,26%
- 10,0%

Mức điều chỉnh

-1,08 trđ/m2
-2,0 trđ/m2

D6

Cảnh quan
Nhìn ra dân cư
Dân cư
Dân cư
Công viên
Tỷ lệ
100%
100%
100%
105%
Tỷ lệ điều chỉnh



- 4,76%
Mức điều chỉnh



- 1,07 tr đ
E
Mức giá chỉ dẫn/m2

17,50 tr đ/m2
18,4 tr đ/m2
18,31 trđ/m2

G
Thống nhất mức giá chỉ dẫn



Số lần điều chỉnh
4
3
3
Số điều chỉnh thuần (tr đ)
4,40
1,60
4,19
Số điều chỉnh tuyệt đối
5,50
6,04
4,19
So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bất động sản 2 là 1,6 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng. So sánh 3 có điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.
Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2
Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ
Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng)
Ví dụ 2
Bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.
Qua thu thập thông tin trong vòng 12 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành như sau:
- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.
- BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.
- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m2trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.
- BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng.
- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng.
Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá có các yếu tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.
Lời giải:
Trước hết điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất.
* Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:
692 trđ – 20 trđ = 672 trđ
Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:
672 trđ/ 84m2 = 8 trđ/m2
* Ước tính  giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BDS cần thẩm định giá:
360 trđ -10 trđ = 350 trđ
Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:
350 trđ / 70m2 = 5trđ/m2
* Ước tính  giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:
717,2 trđ – 20trđ = 697,2 trđ
Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:
697,2 trđ/ 84m2 = 8,3 trđ/m2
* Đơn giá bán BĐS 4
189 trđ/ 42m2 = 4,5 trđ/m2
* Đơn giá bán BĐS 5
525 trđ/ 70m2 = 7,5 trđ/m2
Qua đối chiếu vị trí các tầng và vị trí chung cư cho thấy:
- BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3.
- BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt.
- BĐS cần thẩm định và BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư.
- BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư.
- BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư.
Qua so sánh đơn giá bán giữa BĐS 2 và BĐS 3, giữa BĐS 4 và BĐS 5 cho thấy:
Đơn giá bán:
Do vậy có thể ước tính đơn giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ tầng trệt.
Từ đó ước tính đơn giá bán căn hộ cần thẩm định giá bằng khoảng 60% đơn giá bán của BĐS1.
Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là:
                     8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268 triệu đồng
Ví dụ 3
Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường.
Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau :
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái.
- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái.
- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái.
- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật;  
- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m;
- Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%.
Lời giải:
- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh
Yếu tố so sánh
Máy bơm cần thẩm định giá
Máy bơm
so sánh 1
Máy bơm
so sánh 2
Máy bơm
so sánh 3
Năm sản xuất
2006
2006
2006
2008
- Chất lượng
85%
100%
85%
100%
-  Độ cao cột nước
 độ cao 15m
 độ cao 15m
 độ cao 12m
 độ cao15m
- Công suất
10m3/giờ,
10m3/giờ,
10m3/giờ,
10m3/giờ,

  Giá bán

Cần xác định
14.400.000 đ
8.300.000 đ
13.500.000 đ
- Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau:

Yếu tố so sánh
Máy bơm cần thẩm định giá
Máy bơm
so sánh 1

Máy bơm

so sánh 2

Máy bơm

so sánh 3

Giá bán


14.400.000 đ

8.300.000 đ

13.500.000 đ

Năm sản xuất

0
0
- 20%
Chất lượng

- 20%
0
100%
Độ cao cột nước

0%
+ 25%
0
Công suất

0%
0%
0%

Tổng mức điều chỉnh


- 20%
+ 25%
- 20%

Giá điều chỉnh (mức giá chỉ dẫn)


11.520.000đ

10.375.000đ

10.800.000đ


Từ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các máy bơm so sánh  có thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên :
               
       =10.898.000đ 
 Giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái (làm tròn).


Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét